คุณคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างไร?

เวลาออก: 2022-07-21

การนำทางอย่างรวดเร็ว

มีสองสามวิธีที่คุณสามารถใช้คำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ได้วิธีที่พบบ่อยที่สุดคือการลบต้นทุนการได้มา เช่น ต้นทุนการปิดและค่าธรรมเนียมการตั้งถิ่นฐาน ออกจากมูลค่ารวมของทรัพย์สินคุณยังสามารถคำนวณผลตอบแทนของคุณโดยการหารรายได้สุทธิต่อปี (หลังค่าใช้จ่าย) ด้วยราคาซื้อเริ่มต้นอย่างไรก็ตาม การคำนวณเหล่านี้ให้แนวคิดโดยประมาณว่าการลงทุนของคุณทำกำไรได้มากน้อยเพียงใดเพื่อให้ได้ภาพที่แม่นยำยิ่งขึ้น คุณจะต้องพิจารณาปัจจัยอื่นๆ เช่น สภาวะตลาดและประสิทธิภาพของอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันในพื้นที่ของคุณท้ายที่สุด สิ่งสำคัญคือต้องปรึกษากับที่ปรึกษาทางการเงินที่มีคุณสมบัติเหมาะสม หากคุณสนใจที่จะคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

องค์ประกอบของการคำนวณ ROI คืออะไร?

วิธีการคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์?มีหลายปัจจัยในการคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ปัจจัยที่สำคัญที่สุดคือราคาซื้อ ค่าบำรุงรักษาและซ่อมแซม และรายได้จากค่าเช่าหรือสัญญาเช่าปัจจัยอื่นๆ ได้แก่ ภาษีทรัพย์สิน เบี้ยประกัน และอัตราตำแหน่งว่าง การคำนวณ ROI เป็นกระบวนการที่ซับซ้อนซึ่งสามารถเปลี่ยนแปลงได้ขึ้นอยู่กับประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องอย่างไรก็ตาม มีขั้นตอนทั่วไปบางประการที่สามารถปฏิบัติตามได้ในการคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดก็ได้:1) คำนวณต้นทุนรวมในการเป็นเจ้าของ (TCO) ซึ่งรวมถึงราคาซื้อและต้นทุนที่เกี่ยวข้องทั้งหมด เช่น ต้นทุนปิดและภาษี2) เปรียบเทียบตัวเลขนี้กับสิ่งที่คุณจะได้รับหากคุณขายอสังหาริมทรัพย์ตามมูลค่าตลาดเดิมสิ่งนี้จะทำให้คุณได้รับกำไรจากการดำเนินงานสุทธิ (NOG) 3) บวกกลับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นระหว่างการเป็นเจ้าของ (การบำรุงรักษา การซ่อมแซม ฯลฯ) จากนั้นหารตัวเลขนี้ด้วย NOG เพื่อรับเปอร์เซ็นต์ ROI ของคุณ4) ทำซ้ำการคำนวณเหล่านี้ในแต่ละปี ของความเป็นเจ้าของเพื่อให้ได้ ROI สะสมเมื่อเวลาผ่านไป- การคำนวณหาเงินจากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์- คำนวณหาเงินจากการขายอสังหาริมทรัพย์- คำนวณระยะเวลาในการลงทุนจริง อสังหาริมทรัพย์เพื่อชำระ - เพื่อดูว่าการซื้อหรือเช่าดีกว่าสำหรับสถานการณ์เฉพาะของคุณหรือไม่ผลตอบแทนจากเครื่องคำนวณการลงทุน -

.

การเก็บภาษีมีผลต่อการคำนวณ ROI อย่างไร?

มีสองสามวิธีที่การเก็บภาษีมีผลกระทบต่อการคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ข้อพิจารณาที่สำคัญที่สุดคือการพิจารณาว่าคุณเป็นเจ้าของหรือผู้เช่าหรือไม่

หากคุณเป็นเจ้าของกิจการ รายได้ที่ต้องเสียภาษีของคุณจะลดลงตามความสูญเสียใดๆ ที่คุณได้จากทรัพย์สินของคุณซึ่งหมายความว่ายิ่งขาดทุนมากเท่าไร รายได้ที่ต้องเสียภาษีของคุณก็จะน้อยลงเท่านั้น และ ROI ของคุณก็จะยิ่งต่ำลง

อย่างไรก็ตาม หากคุณเป็นผู้ครอบครองผู้เช่า ความสูญเสียใดๆ ที่คุณได้จากทรัพย์สินของคุณจะลดรายได้ที่ต้องเสียภาษีของคุณ แม้ว่าคุณจะไม่ได้เป็นเจ้าของทันทีก็ตามซึ่งหมายความว่ายิ่งขาดทุนมากเท่าใด รายได้ที่ต้องเสียภาษีของคุณก็จะมากขึ้นเท่านั้น และทำให้มีโอกาส ROI ของคุณมากขึ้น

อีกปัจจัยที่ต้องพิจารณาคือระยะเวลาที่คุณคาดว่าจะถือครองทรัพย์สินของคุณหากคุณวางแผนที่จะขายภายในระยะเวลาอันสั้น (น้อยกว่าสองปี) การกู้ยืมเงินกับทรัพย์สินนั้นอาจสมเหตุสมผลกว่าที่จะลงทุนทันทีในทางกลับกัน หากคุณวางแผนที่จะถือครองทรัพย์สินของคุณเป็นเวลานาน (มากกว่าสองปี) การลงทุนในทรัพย์สินนั้นอาจสมเหตุสมผลกว่าเพราะมีโอกาสน้อยที่จะต้องขายได้อย่างรวดเร็วในราคาที่ต่ำเนื่องจาก ความผันผวนของตลาด

ความแตกต่างระหว่างผลตอบแทนเงินสดและอัตราผลตอบแทนภายในคืออะไร?

คำจำกัดความของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?ปัจจัยใดบ้างที่ต้องพิจารณาเมื่อคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์คุณจะคำนวณจุดคุ้มทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างไร?ข้อผิดพลาดทั่วไปที่ควรหลีกเลี่ยงเมื่อคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มีอะไรบ้างคุณสามารถใช้เลเวอเรจในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของคุณได้หรือไม่?ถ้าเป็นเช่นนั้น เลเวอเรจประเภทใดที่สามารถใช้ได้และทำงานอย่างไรจะดีกว่าที่จะซื้อหรือเช่าทรัพย์สิน?ทำไมการซื้อจึงดีกว่าการเช่าซื้อในบางสถานการณ์?คุณควรคำนึงถึงอัตราเงินเฟ้อเมื่อคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์หรือไม่?ปัจจัยอื่นๆ ที่ควรพิจารณาในการตัดสินใจลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์มีอะไรบ้าง?"

  1. ความแตกต่างระหว่างผลตอบแทนเงินสดและอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) คืออะไร?
  2. คำจำกัดความของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?
  3. ปัจจัยใดบ้างที่ต้องพิจารณาเมื่อคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์
  4. คุณจะคำนวณจุดคุ้มทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างไร?
  5. ข้อผิดพลาดทั่วไปที่ควรหลีกเลี่ยงเมื่อคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มีอะไรบ้าง
  6. คุณสามารถใช้เลเวอเรจในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของคุณได้หรือไม่?ถ้าเป็นเช่นนั้น เลเวอเรจประเภทใดที่สามารถใช้ได้และทำงานอย่างไร ?
  7. จะดีกว่าที่จะซื้อหรือเช่าทรัพย์สิน ?ทำไมการซื้อจึงดีกว่าการเช่าซื้อในบางสถานการณ์ ?
  8. คุณควรคำนึงถึงอัตราเงินเฟ้อเมื่อคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์หรือไม่
  9. อะไรคือปัจจัยอื่นๆ ที่ควรพิจารณาในการตัดสินใจลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์

คุณคิดค่าเสื่อมราคาอย่างไรเมื่อคำนวณ ROI

เมื่อคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ สิ่งสำคัญคือต้องคิดค่าเสื่อมราคาค่าเสื่อมราคาเป็นการคำนวณทางคณิตศาสตร์ที่สะท้อนถึงมูลค่าที่ลดลงของสินทรัพย์เมื่อเวลาผ่านไปการคำนวณนี้สามารถใช้เพื่อกำหนดรายได้จากการดำเนินงานสุทธิของทรัพย์สิน (NOI) NOI เป็นเพียงความแตกต่างระหว่างรายได้ที่เกิดจากการให้เช่าทรัพย์สินและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของและการจัดการ

ในการคำนวณค่าเสื่อมราคา คุณต้องทราบอายุของสินทรัพย์ก่อนทั้งนี้จะขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ เช่น อายุ ประเภทของการก่อสร้าง เป็นต้นเมื่อคุณมีข้อมูลนี้แล้ว คุณสามารถใช้เครื่องคำนวณค่าเสื่อมราคาเพื่อค้นหาว่าค่าสึกหรอในแต่ละปีจะมีมูลค่าเท่าใดตัวเลขที่ได้จะเป็นค่าเสื่อมราคาประจำปีของคุณ

จากนั้นคุณต้องบวกกำไรหรือขาดทุนจากเงินทุนที่เกิดขึ้นระหว่างปีที่มีปัญหากลับเข้ามาการเพิ่มทุนคือมูลค่าที่เพิ่มขึ้นเนื่องจากอัตราเงินเฟ้อหรือสภาวะตลาดอื่นๆ ในขณะที่การสูญเสียคือมูลค่าที่ลดลงซึ่งเกิดจากสภาวะตลาดหรือปัจจัยอื่นๆ ที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของคุณ (เช่น การบำรุงรักษาที่ไม่ดี) สุดท้าย คุณต้องแบ่งค่าเสื่อมราคารายปีของคุณด้วยจำนวนเงินลงทุนทั้งหมดเพื่อรับ ROI สำหรับปีนั้น ๆ

มีหลายวิธีในการคำนวณ ROI เมื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ วิธีการเหล่านี้ล้วนมีจุดแข็งและจุดอ่อนของตนเองอย่างไรก็ตาม การใช้สูตรง่ายๆ เช่นนี้จะทำให้คุณมีจุดเริ่มต้นที่ดีในการประเมินสถานการณ์ส่วนบุคคลของคุณ

ควรรวมต้นทุนทั้งหมดไว้ในการคำนวณ ROI หรือไม่

เมื่อคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องรวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ด้วยซึ่งรวมถึงต้นทุนทางตรงและทางอ้อม

ค่าใช้จ่ายโดยตรงรวมถึงสิ่งต่างๆ เช่น การชำระค่าจำนอง ภาษี และเบี้ยประกันต้นทุนทางอ้อมรวมถึงค่าเสื่อมราคา ค่าบำรุงรักษา และอัตราตำแหน่งว่าง

สิ่งสำคัญคือต้องคำนึงถึงปัจจัยเหล่านี้ทั้งหมดเมื่อคำนวณ ROI ที่ถูกต้องสำหรับทรัพย์สินของคุณคุณสามารถมั่นใจได้ว่าคุณจะได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนอย่างยุติธรรม

คุณควรคำนวณ ROI ใหม่บ่อยแค่ไหน?

ไม่มีคำตอบสำหรับคำถามนี้ เนื่องจากขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ รวมถึงประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่คุณลงทุน เป้าหมายการลงทุนของคุณ และสถานการณ์ทางการเงินส่วนบุคคลของคุณอย่างไรก็ตาม โดยทั่วไปแล้ว คุณควรคำนวณ ROI ของคุณใหม่ทุกๆ สองสามปีเพื่อให้แน่ใจว่าผลตอบแทนของคุณเป็นไปตามอัตราเงินเฟ้อและแนวโน้มของตลาดนอกจากนี้ หากมีการเปลี่ยนแปลงใดๆ ในเศรษฐกิจท้องถิ่นหรือระดับประเทศที่อาจส่งผลกระทบต่อผลตอบแทนจากการลงทุนของคุณ (เช่น อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น) คุณควรทบทวนและปรับการคำนวณของคุณตามนั้น

คุณคิดว่าการลงทุนล้มเหลว ณ จุดใด?

ไม่มีคำตอบที่ชัดเจนสำหรับคำถามนี้ เนื่องจากขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ รวมถึงการลงทุนและเป้าหมายเฉพาะที่คุณหวังว่าจะบรรลุอย่างไรก็ตาม เคล็ดลับทั่วไปบางประการเกี่ยวกับวิธีการคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อาจมีประโยชน์ในการพิจารณาเรื่องนี้

ปัจจัยสำคัญประการหนึ่งที่ต้องพิจารณาคือระยะเวลาที่คุณวางแผนที่จะถือครองทรัพย์สินของคุณหากคุณคาดว่าจะขายทรัพย์สินของคุณภายในระยะเวลาอันสั้น (เช่น หกเดือน) ผลตอบแทนของคุณน่าจะต่ำกว่าที่คุณวางแผนที่จะถือครองไว้เป็นระยะเวลานาน (เช่น หนึ่งปี) การพิจารณาที่สำคัญอีกประการหนึ่งคือสภาวะตลาด ณ เวลาที่คุณทำการซื้อหากตลาดร้อนและมีผู้ซื้อจำนวนมาก ผลตอบแทนของคุณอาจสูงกว่าตลาดที่เย็นกว่าหรือมีจำนวนจำกัดมากกว่าสุดท้าย อย่าลืมว่าการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงอยู่เสมอ ดังนั้นจึงควรชั่งน้ำหนักปัจจัยเหล่านี้ทั้งหมดอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจ

ROI ที่ดีสำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?

คำถามนี้ไม่มีคำตอบที่แน่ชัด เนื่องจากผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะแตกต่างกันไปตามปัจจัยหลายประการ รวมถึงที่ตั้งและขนาดของอสังหาริมทรัพย์ สภาวะตลาด ณ เวลาที่ซื้อ และการปรับปรุงใดๆ หรือ การอัพเกรดที่ทำกับทรัพย์สินอย่างไรก็ตาม โดยทั่วไปแล้ว ROI ที่ดีสำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์สามารถคำนวณได้โดยการหารรายได้รวม (หลังค่าใช้จ่าย) ที่เกิดจากทรัพย์สินนั้นด้วยต้นทุน

ปัจจัยสำคัญประการหนึ่งที่ต้องพิจารณาเมื่อคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คือสภาพคล่อง - หากคุณวางแผนที่จะขายทรัพย์สินของคุณภายในระยะเวลาอันสั้น (ภายในห้าปี) อาจไม่คุ้มค่าในขณะที่คุณลงทุนในสิ่งที่อาจ ใช้เวลานานกว่าจะสร้างผลตอบแทนที่ยอมรับได้นอกจากนี้ สิ่งสำคัญที่ต้องจำไว้คือ แม้ว่าจะมีตัวแปรมากมายที่ส่งผลต่อจำนวนเงินที่คุณจะทำจากการเป็นเจ้าของและดำเนินการทรัพย์สิน - สถานที่ตั้งเป็นหนึ่งในนั้น - ท้ายที่สุดแล้วขึ้นอยู่กับคุณว่าคุณจะตัดสินใจเสี่ยงหรือไม่ดังนั้น ก่อนตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หาข้อมูลและปรึกษากับผู้เชี่ยวชาญที่มีคุณสมบัติเหมาะสม ซึ่งจะช่วยแนะนำคุณผ่านน่านน้ำที่ซับซ้อนเหล่านี้

มีการรับประกัน ROI จากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือไม่?

ไม่มีการรับประกันผลตอบแทนจากการลงทุนเมื่อพูดถึงอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากความสำเร็จของการลงทุนใดๆ ขึ้นอยู่กับสภาวะตลาดในท้องถิ่นและสุขภาพโดยรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นสำคัญอย่างไรก็ตาม มีหลายปัจจัยที่สามารถช่วยให้นักลงทุนคำนวณผลตอบแทนโดยประมาณจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของตนได้

ปัจจัยสำคัญประการหนึ่งที่ต้องพิจารณาคือค่าเช่ารายเดือนโดยประมาณที่จำเป็นเพื่อให้ครอบคลุมต้นทุนการจำนองและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องตัวเลขนี้สามารถใช้เป็นค่าประมาณคร่าวๆ ของจำนวนเงินที่นักลงทุนคาดหวังได้เมื่อเวลาผ่านไป โดยพิจารณาจากสภาวะตลาดในปัจจุบัน

การพิจารณาที่สำคัญอีกประการหนึ่งคือระยะเวลาที่การลงทุนจะจ่ายออกไปสมมติว่ามีรายได้จากค่าเช่าที่สม่ำเสมอ การลงทุนที่จ่ายออกภายในห้าปีหรือน้อยกว่านั้นน่าจะให้อัตราผลตอบแทนที่สูงกว่าผลตอบแทนที่ต้องใช้เวลา 10 ปีหรือมากกว่านั้นในการชำระคืน

ในท้ายที่สุด การคำนวณ ROI ที่แน่นอนสำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องยากและมักจะเป็นไปไม่ได้หากไม่มีข้อมูลโดยละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์สินและสภาวะตลาดในท้องถิ่นอย่างไรก็ตาม ด้วยการทำความเข้าใจปัจจัยสำคัญบางประการที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนสามารถเริ่มต้นเส้นทางสู่การได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนของพวกเขา

สามารถเปรียบเทียบการลงทุนอื่นโดยใช้เมตริก ROI เดียวกันได้หรือไม่

ไม่มีคำตอบที่ชัดเจนสำหรับคำถามนี้โดยทั่วไป คุณสามารถเปรียบเทียบการลงทุนอื่นๆ โดยใช้เมตริก ROI เดียวกัน หากมีความเสี่ยงและผลตอบแทนใกล้เคียงกันอย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญคือต้องจำไว้ว่าการลงทุนทั้งหมดไม่ได้ถูกสร้างขึ้นมาอย่างเท่าเทียมกันตัวอย่างเช่น การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อาจมีความเสี่ยงสูงกว่าการลงทุนในหุ้นหรือพันธบัตร แต่ก็อาจให้ผลตอบแทนสูงกว่าเช่นกันการทำวิจัยของคุณเองเป็นสิ่งสำคัญและค้นหาว่าคุณต้องการผลตอบแทนประเภทใดก่อนที่จะตัดสินใจเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

12 ฉันจะเพิ่มผลตอบแทนจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างไร

  1. คำนวณรายได้รวมประจำปีของคุณและหักค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน เช่น ภาษีทรัพย์สิน การประกันภัย และการบำรุงรักษา
  2. เปรียบเทียบตัวเลขนี้กับค่าเช่าโดยประมาณที่คุณจะต้องจ่ายเพื่อชำระค่าจำนอง บวกกับค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง (เช่น ค่าซ่อมแซมและค่าทดแทน)
  3. คำนึงถึงการออมเงินดาวน์ที่อาจหาได้จากโครงการของรัฐบาลหรือผู้ให้กู้เอกชน
  4. เปรียบเทียบผลตอบแทนสุทธิจากการลงทุนของคุณกับอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันในพื้นที่ของคุณเพื่อดูว่ามีศักยภาพในการเติบโตหรือผลกำไรสูงขึ้นหรือไม่
  5. อย่าลืมคำนึงถึงความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ เช่น มูลค่าตลาดที่ลดลงหรือการสูญเสียทุน หากคุณไม่สามารถขายอสังหาริมทรัพย์ได้ในราคาที่ต้องการภายในระยะเวลาที่กำหนด
  6. อัปเดตการคำนวณของคุณเป็นประจำตามการเปลี่ยนแปลงของสภาวะตลาด เพื่อให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดว่าจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่อไปหรือไม่